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Textes de loi et Informations utiles
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 La loi relative au plomb
Plusieurs lois et décrets concernent les propriétaires - vendeurs vis-à-vis du plomb , et protègent les locataires ou futurs acquéreurs :
Loi N° 98-657 du 29 juillet 1998 relative à la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions, et plus particulièrement l’article 123.
Décrets N° 99-483 et N° 99-484 du 9 juin 1999 concernant la lutte contre le saturnisme.
Arrêté préfectoral du 25 mars 2003 classant l’ensemble du département de la Charente-Maritime en " zone à risque d’exposition au plomb ".
En effet, la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a mis en place des outils pour lutter contre le saturnisme et en particulier pour intervenir contre le risque d’intoxication des jeunes enfants par les anciennes peintures contenant du plomb.
Un des aspects de ce processus réglementaire consiste à rendre obligatoire d’annexer un état des risques d’accessibilité au plomb à tout acte notarié lors d’une transaction immobilière d’un bien à usage d’habitation, construit avant 1948 et situé dans une zone délimitée par le Préfet, dite " zone à risque d’exposition au plomb ". Autrement dit, en cas de vente, l’expertise concernant le plomb est obligatoire pour tous les immeubles, en parties privatives, et en en tout ou partie à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1948. Cet état doit avoir été établi depuis moins d’un an à la date de la promesse de vente ou d’achat ou du contrat susvisé.
Lorsque l’état annexé à l’acte authentique qui réalise ou constate la vente révèle une accessibilité au plomb, le vendeur ou son mandataire en informe le représentant de l’Etat dans le département. Celui-ci met en œuvre en tant que de besoin les dispositions prévues aux articles L. 1334-2, L. 1334-3 et L. 1334-4.
Cette mesure vise à assurer au public une meilleure connaissance de l’état des biens immobiliers mis sur le marché, à l’instar de ce qui est déjà mis en œuvre pour le risque parasitaire. Les futurs acquéreurs peuvent ainsi mieux estimer les travaux à entreprendre. La recherche de la présence de plomb s’effectue dans les revêtements.
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La loi relative à l'amiante
Plusieurs lois et décrets concernent les propriétaires - vendeurs vis-à-vis de l’amiante :
Décrets N° 96-97 du 7 février 1996, N° 97-855 du 12 septembre 1997, N° 01-840 du 13 septembre 2001 et N° 02-839 du 3 mai 2002.
Arrêtés du 2 janvier 2002 et du 22 août 2002.
En cas de vente une expertise est obligatoire, sur tous les bâtiments, en parties privatives dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Une recherche de produits contenant de l’amiante doit donc être effectuée dans les immeubles. Norme NF X 46-020
En résumé, la loi sur l’amiante oblige les vendeurs d’un bien à effectuer la recherche d’amiante dans les flocages ou les isolations des biens. Le rapport doit être porté à la connaissance de l’acquéreur. Si le contrôle est positif, le vendeur a la charge de faire effectuer les travaux nécessaires pour retirer l’amiante des biens à vendre sauf accord avec l’acquéreur.
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La loi relative aux termites
La loi sur les Termites oblige les vendeurs d’un bien à effectuer la recherche de termites ou d’insectes xylophages dans les biens. Le rapport doit être porté à la connaissance de l’acquéreur dans le cadre du devoir d’information.
Loi n° 91-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites et autres insectes xylophages.
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La loi "Carrez"
La loi carrez oblige le vendeur d’un bien en copropriété à garantir la surface habitable des lots à son acquéreur. Pour éviter toute ambiguïté, la loi précise les règles à observer pour effectuer le métrage qui va définir cette surface. Principalement, la loi considère qu’il ne faut pas prendre en compte, dans cette surface, les embrasures de portes et de fenêtres, les cheminées et les escaliers, les balcons, les terrasses, et toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m. Pour tous lots dont la surface est inférieure à 8 m², le vendeur n’est pas tenu à la garantie de surface.
L.10 juill. 1965, art. 46
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La loi SRU, les délais de rétractation SRU
La loi S.R.U. instaure, pour l’acheteur, un délai de 7 jours de reflexion après signature d’un compromis
Dispositions des articles L. 271-1 et L . 271-2 du Code de la construction et de l’habitation
Article L .271-1 : “pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Article L.271-2 : “Lors de la conclusion d’un acte mentionné à l’article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation et les contrats préliminaires de vente d’immeubles à construire ou de location- accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d’un versement à une date postérieure à l’expiration de ce délai et dont elles fixent le montant , l’acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue .
Toutefois, lorsque l’un des actes mentionnés à l’alinéa précédent est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente , un versement peut être reçu de l’acquéreur s’il est effectué entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.”
En conséquence, vous disposez à compter du lendemain du jour de la présentation de la présente, d’un délai de rétractation de sept jours.
Vous souhaitant bonne réception de la présente et restant à votre disposition pour tous renseignements complémentaires, nous vous prions d’agréer, l’assurance de nos meilleurs sentiments.
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La loi Besson
Le "dispositif Besson" concerne les propriétaires de logements loués nus à titre d’ habitation principale du locataire, donc les titulaires de revenus fonciers.
Ceux-ci peuvent bénéficier :
d’un amortissement de leur investissement pour les logements neufs,
d’une déduction forfaitaire majorée pour les logements anciens.
1- Logements neufs
Sont concernés les investissements suivants, réalisés à compter du 1er janvier 1999 et jusqu’au 2 avril 2003 inclus :
acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, construction de logements,
acquisitions de locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements,
acquisitions de logements réhabilités par le vendeur.
Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant une durée de neuf ans, à une autre personne qu’un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou descendant; la location peut toutefois être suspendue après 3 ans au profit d’un ascendant ou d’un descendant".
L’interdiction de louer à un ascendant ou à un descendant autre qu’un membre du foyer fiscal est supprimée en totalité pour le dispositif " Besson neuf " concernant les investissements réalisés entre le 9 octobre 2002 et le 2 avril 2003.
Le montant des loyers et des ressources du locataire ne doit pas excéder un plafond fixé par décret.
Le régime Besson permet de déduire des revenus fonciers un amortissement égal à 8% du prix de revient du logement pour les cinq premières années, et 2,5% pour les quatre années suivantes. Les dépenses d’amélioration ouvrent droit à une déduction au titre de l’amortissement égale à 10 % du montant de la dépense pendant 10 ans.
Le propriétaire pourra bénéficier de cet amortissement de 2,5% pour six années supplémentaires au plus en cas de reconduction du bail ou du renouvellement du locataire (les conditions de loyer étant remplies).
Attention : la déduction forfaitaire sera réduite de 14% à 6%.
A savoir : le dispositif " Robien " prend le relais de l’amortissement " Besson ", qui a cessé de s’appliquer pour les investissements réalisés à compter du 3 avril 2003. Les principales nouveautés sont l’extension de l’avantage fiscal aux acquisitions de logements qui font de la part de l’acquéreur, l’objet de travaux de réhabilitation, la suppression des plafonds de ressources, le relèvement significatif des plafonds de loyers et l’application d’un nouveau zonage, le bénéfice de l’avantage fiscal en cas de location déléguée (location à une société qui sous-loue), une déduction au titre de l’amortissement des souscriptions au capital de SCPI.
2- Logements anciens
Sont concernés les logements faisant l’objet d’un bail conclu depuis le 1er janvier 1999.
Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer son logement pendant une durée de six ans ; l’engagement est joint à la déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle a pris effet la location.
Les ressources du locataire ainsi que le loyer ne doivent pas excéder un certain plafond.
Le propriétaire bénéficiera d’une déduction forfaitaire de 40% (25% jusqu’à l’imposition des revenus de 2002), au lieu de 14%, pour les six premières années de location, prorogeables par période de trois ans en cas de poursuite du bail avec le même locataire. |
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La baisse du tarif des notaires sur les hypothèques
Le décret paru au Journal officiel du 18 mai 2006 fixe la nouvelle grille des tarifs des notaires.
Le décret vise à rendre plus compétitifs l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD), utilisés respectivement pour l’acquisition de logements neufs et anciens puisque le coût notarial de garantie des crédits immobiliers par des sûretés réelles baisse de 48%. Baissent également de moitié les coûts de l’inscription et de la mainlevée. Les tarifs les plus faibles seront par ailleurs appliqués pour l’hypothèque rechargeable et le viager hypothécaire.
Mais "en échange", les notaires ont obtenu une compensation dite partielle, équivalente aux deux tiers, qui revalorise leurs émoluments fixes. Ainsi l’unité de valeur qui sert de base pour le calcul de tous les émoluments de formalités et des émoluments des petits actes passe de 3,28 EUR à 3,65 EUR HT.
Ainsi, le coût des actes relatifs à l’hypothèque (de moins en moins nombreux) baissera et celui de tous les autres actes notariés augmentera, de façon très significative pour les petits actes.
- Décret n° 2006-558 du 16 mai 2006 modifiant le décret n° 78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires
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Le pacte civile de solidarité
C’est un contrat conclu par deux personnes majeures pour organiser leur vie commune. Pour être valable et opposable aux tiers, le PACS doit faire l’objet d’une déclaration conjointe des deux partenaires au greffe du tribunal d’instance du lieu de leur résidence commune ou, pour les français résidant à l’étranger, auprès de l’agent diplomatique ou consulaire du lieu de la résidence commune. La déclaration est inscrite sur un registre.
Certaines informations (notamment date de l’inscription du PACS, de ses modifications ou de sa dissolution) peuvent être communiquées au bailleur ou au syndic de copropriété pour le recouvrement de leurs créances, au notaire, à un huissier, à la Caisse d’allocations familiales ou de mutualité sociale agricole...
Date de résiliation ou d’extinction du PACS
- Si les partenaires décident d’un commun accord de mettre fin au PACS, il prend fin dès la mention en marge de l’acte initial, de la déclaration conjointe remise au greffe du tribunal d’instance du lieu de résidence de l’un des partenaires.
- Si un seul des partenaires décide de mettre fin au PACS ou de se marier, le PACS prend fin trois mois après la signification à l’autre de cette décision ou à la date du mariage.
- En cas de décès de l’un des partenaires, le PACS prend fin à la date de celui-ci.
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L’intérêt de constituer une SCI
La société civile immobilière (SCI) a pour objet d’acquérir ou le cas échéant, de faire construire des immeubles (maison, appartement, immeuble entier), en vue de les louer à un tiers ou de les mettre à disposition gratuite de ses associés. Il faut au moins deux personnes pour la constituer. Un contrat écrit dénommé « statuts de la société » est obligatoire. Ces statuts contiennent impérativement des informations sur la société et les associés (nom, siège social, montant du capital, fonctionnement, etc... ). Après leur signature par les associés fondateurs, la société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés.
Dans une société civile, les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital. Ainsi, dans une société de deux associés ayant chacun la moitié du capital, chaque associé sera responsable de la moitié des dettes de la société. La confiance doit donc régner entre les associés mais également avec le ou les gérants, lesquels devront être choisis avec soin. En contrepartie, une société permet d’entreprendre à plusieurs ce qui aurait été impossible seul. Ainsi l’achat d’un immeuble par une SCI constituée entre plusieurs associés peut éviter l’instabilité d’une indivision. Toutefois, il faut bien comprendre que l’immeuble appartient à la société et non aux associés, lesquels ne sont propriétaires que de parts sociales. La liberté de décision est alors moins grande. Les associés devront s’entendre pour prendre les décisions, les plus importantes nécessiteront d’ailleurs leur unanimité. Une mésentente persistante entre associés peut bloquer le fonctionnement de la société et nuire aux intérêts de tous.
Si l’on a bien conscience des contraintes de la société, celle-ci peut constituer un outil efficace de gestion du patrimoine. Elle permet d’associer les enfants et les parents dans un achat immobilier (résidence secondaire ou maison de famille par exemple). Plus tard, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra être progressive, par petites fractions, et avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps. Certains conseillers en « défiscalisation » présentent la SCI comme un bon moyen de payer moins d’impôts. Ceci n’est pas tout à fait exact, bien que dans certaines situations précises, une opération d’acquisition, de construction ou de transmission d’un immeuble s’effectue dans de meilleures conditions, tant juridiques, financières, que fiscales. Parlez de votre projet à votre notaire. Seule une analyse personnalisée et approfondie permettra de dire si la constitution d’une société est adaptée à votre situation. En effet, il ne faut pas devenir associé sans précautions et créer une société dont vous ne saurez plus comment sortir ensuite. Une rencontre avec votre notaire sera d’autant plus utile que, dans certains cas, il est recommandé de rédiger les statuts par acte notarié, pour éviter des remises en cause ultérieures, notamment lors de la création d’une société entre époux ou entre héritiers éventuels.
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La loi Malraux ?
Dispositif:
Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d’un régime fiscal de faveur.
Fiscalité:
Le propriétaire peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l’opération de restauration, sans limitation, à l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt. qui ne sont imputables que sur les revenus fonciers et ce pendant 10 ans. Aux charges déductibles en application des règles de droit commun, s’ajoutent :
1. les dépenses de démolition,
2. les frais d’adhésion à des AFU (Association Foncière Urbaine);
3. les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants,
4. les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble.
Obligations:
Les immeubles doivent obligatoirement être situés dans des secteurs sauvegardés ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti. Il faut en outre que les locaux soient loués restaurés, à usage d’habitation exclusivement et ce pendant une durée minimale de six années.
Textes de référence:
- Code général des impôts,
- Article 31 I-1°b ter et article 156 -I-3°
- Loi du 4 août 1962 (loi n° 62-903)
- Loi instituant le cadre législatif de la restauration immobilière en secteur sauvegardé.
- Loi de finances rectificative pour 1994
Clarification du dispositif Malraux, création des ZPPAUP.
- Instruction administrative du 17 mai 1995 (BOI 5-D-595)
Précisions et commentaires concernant le nouveau dispositif mis en place depuis le 1er janvier 1995.
Contribuables concernés:
S’adresse essentiellement aux investisseurs fortement fiscalisés.
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Le Prêt "in fine"
Formule de prêt qui permet de rembourser le capital en une seule fois à l’échéance du contrat : pendant toute la durée de l’emprunt, seuls les accessoires (prime d’assurances) sont dus. Le remboursement in fine du capital est réalisé grâce à la vente du bien financé ou grâce à un produit d’épargne de même durée que l’emprunt. A l’échéance, ce produit d’épargne lui permettra de rembourser le capital.
Dans le cas ou une personne souhaite acquérir un bien immobilier, et qu’elle possède un apport financier important, une possibilité lui est offerte, le prêt In fine :
1- Effectuer par une combinaison savante, en empruntant en prêt classique ou aider avec un apport limité (mais suffisant) pour permettre d’obtenir un taux au plus bas et la possibilité de payer les accessoires seulement .
2- Et pour le surplus de son apport, faire un placement en général dans la même banque du prêt de base, qui viendra (capital plus intérêts) dans un temps précis et connu à l’avance rembourser le prêt de base (capital).
3- Avantages : diminution du coût total.
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Risques naturels et technologiques: obilgation d'informations dans les contrats immobiliers
Depuis le 1er juin 2006, tout vendeur ou bailleur d’un bien immobilier est dans l’obligation d’annexer au contrat de vente ou de location un état des risques, ainsi que, le cas échéant, une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé », a rappelé Nelly Olin, ministre de l’écologie et du développement durable dans un communiqué. Le ministère est ainsi venu rappeler l’obligation, pour les vendeurs et bailleurs de biens immobiliers, d’informer les acquéreurs et les locataires des risques naturels ou technologiques liés à l’implantation de ce bien.
Prévue par la loi du 30 juillet 2003, cette obligation issue de l’article L 125-5 du Code de l’environnement concerne tout bien immobilier bâti ou non bâti (appartement, maison, terrain), situé à l’intérieur du périmètre d’un plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou en zone sismique réglementée. Elle s’applique également à tout bien qui a fait l’objet depuis 1982 d’une ou plusieurs indemnisations après un événement reconnu comme catastrophe naturelle.
Le non-respect de cette obligation par le vendeur ou le bailleur peut entraîner la résolution du contrat ou une diminution du prix de vente du bien. La liste des communes concernées et celle des arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique sont consultables en mairie, à la préfecture ou la sous-préfecture et prochainement sur Internet. Un imprimé spécifique « état des risques » doit être rempli par le bailleur ou le vendeur.
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