FAQ / Foires aux questions
1Faut-il un taux fixe ou un taux révisable ?
Parmi l’ensemble des caractéristiques de votre prêt, vous aurez à choisir entre taux fixe ou taux révisable. Pour faire le bon choix, il faut bien savoir quelles en sont les “caractéristiques”.
Taux fixe : le taux est fixé de façon définitive et vous procure la sécurité de savoir où vous allez mais vous prenez deux risques:
- vous payez plus : le taux fixe est plus cher que le taux révisable car vous
payez dès maintenant la sécurité du taux.
- si les taux baissent, vous êtes perdant car vous remboursez au prix fort.
Taux révisable : son taux est fixé sur la base d’un indice de marché et revu tous les 6 ou 12 mois selon les prêts. L’avantage est que vous payez moins cher et profitez des baisses de taux. Le risque existe si les taux augmentent.
Certaines banques ont également développé des prêts sécurisés qui vous permettent de profiter des avantages du taux révisable tout en limitant les risques de hausse des taux.
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Certaines banques ont développé des formules originales, permettant de profiter des avantages du taux variable, sans en avoir les inconvénients en cas de hausse. Ces prêts sont à taux variable mais ils contiennent également une protection (un “ cap ”) qui limite les risques en cas de hausse.
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Il n’existe pas de règle absolue. Pour faire le bon choix de financement, il faut prendre en compte de nombreux paramètres :
- votre projet,
- votre situation familiale,
- votre budget.
Mais également mettre en perspective tous ces éléments pour que votre financement soit, dans le futur, le mieux adapté à votre situation.
Toutes les réponses à ces questions, votre conseiller prend le temps de les détailler avec vous et de les analyser pour trouver votre solution sur mesure.
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Pour l’acquisition d’une première accession, les banques demandent généralement 10% à 20% d’apport personnel, en plus des frais divers (frais de notaire, garanties - hypothèques, caution -). Les frais d’agence sont considérés comme faisant partie intégrante du prix de vente. Pour la plupart des établissements bancaires le souci est de vous donner toutes les chances de réussir votre projet. Un conseiller analyse votre situation et dans certains cas, peut vous accorder un prêt couvrant jusqu’à 110% de votre projet.(c’est-à-dire le prix total de votre acquisition plus les frais de notaire)
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Préparez bien votre budget en ajoutant au prix d’acquisition les frais notariés, les frais de travaux mais également les faux-frais de type frais de déménagement, frais d’installation et de décoration, et les travaux de copropriété en cas d’acquisition d’un appartement.
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Plusieurs facteurs sont pris en compte:
- le coût de refinancement, c’est-à-dire le prix auquel les banques empruntent
sur les marchés financiers,
- les frais de fonctionnement,
- la prime de risque,
- et la marge bénéficiaire.
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Cinq critères sont à prendre en compte:
- un plafond de ressources, en fonction de vos revenus de l’année n-2, doit
être respecté,
- votre projet doit concerner l’acquisition de votre résidence principale
exclusivement et porter sur un logement neuf ou qui nécessite un montant de
travaux au moins égal à 35% du coût total de l’opération.
- le montant total du prêt sera limité par les montants maximum des coûts
d’opérations plafonds s’élevant à 700.000 francs ou 900.000 francs selon la
composition du ménage et la localisation du logement,
- le Prêt 0% Ministère du Logement ne peut pas dépasser 20% du coût total
de l’opération et 50% des autres prêts accordés,
- le Prêt à Taux Zéro vient en complément d’autres prêts.
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Il s’agit d’une aide à la personne destinée à réduire les dépenses de logement de ses bénéficiaires. Le calcul de l’APL est obtenu par l’utilisation d’une formule complexe prenant en compte de nombreux critères (composition de la famille, revenus, montant des charges du logement, zone géographique du logement, ...). Votre conseiller vous aidera à déterminer si vous y avez droit.
Elle est versée :
- aux propriétaires d’un logement acheté, ou acheté et amélioré à l’aide d’un PAP
(Prêt à l’Accession à la Propriété), d’un PAS (Prêt Accession Sociale) ou d’un
PC (Prêt Conventionné),
- aux propriétaires d’un logement amélioré grâce à une prime à l’amélioration de
l’habitat et à un prêt conventionné,
- à votre propriétaire si vous êtes locataire. Son montant est déduit directement
de votre loyer. Elle est révisée au moins une fois par an.
Dans le cas d’une APL "accession à la propriété", un revenu minimal est exigé de l’allocataire. Il a pour objectif de ne pas inciter les familles financièrement précaires à s’engager dans une opération d’accession à la propriété susceptible de déboucher sur une situation de surendettement.
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Le PC est un prêt consenti par tout établissement ayant passé une convention avec l’Etat. Il est destiné au financement de l’achat de votre résidence principale, à hauteur maximale de 90% du prix de vente ou du prix de revient de l’opération et vous est accordé sans condition de ressources.
Il permet de financer l’achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, à des conditions très avantageuses ( votre logement devra répondre à des normes de surface, de prix au m2 et d’habitabilité):
- vous remboursez à votre rythme sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans
dans le cas d’une acquisition et 15 ans dans le cas de travaux,
- vous bénéficiez d’un taux avantageux qui suivra les plafonds déterminés par
l’Etat,
- vous pouvez bénéficier de l’APL, vous permettant alors de réduire vos
charges de remboursement mensuel,
- vous bénéficiez d’autres avantages spécifiques : frais d’hypothèques et frais
d’acte notariés réduits.
Enfin, si vous ne disposez pas d’un apport personnel suffisant, le PC peut être complété par un prêt 1% ou à Taux Zéro.
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Le PAS est un prêt conventionné particulier. Il est destiné, tout comme un prêt conventionné classique, à financer votre résidence principale, à hauteur maximale de 90% du prix de vente ou du prix de revient de l’opération, mais n’est attribué que sous la réserve de ne pas dépasser certains plafonds de ressources.
Il permet de financer l’achat d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux à des conditions très avantageuses (votre logement devra répondre à des normes de surface, de prix au m2 et d’habitabilité):
- vous remboursez à votre rythme sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans
dans le cas d’une acquisition et 15 ans dans le cas de travaux,
- vous bénéficiez d’un taux avantageux, inférieur à celui d’un prêt conventionné
classique, et qui suivra les plafonds déterminés par l’Etat,
- vous pouvez bénéficier de l’APL, vous permettant alors de réduire vos
charges de remboursement mensuel,
- vous bénéficiez d’autres avantages spécifiques: réduction de la taxe locale
d’équipement, frais d’hypothèques, frais d’actes notariés réduits et dans
certains cas, exonération pendant 2 ans de la taxe foncière.
Enfin, si vous ne disposez pas d’un apport personnel suffisant, le PAS peut être complété par un prêt 1% ou à Taux Zéro.
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Toute personne majeure de nationalité française ou possédant une carte de séjour valide et qui bien sûr a des revenus lui permettant de faire face aux échéances de prêt (endettement maxi de 33 %).
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Toute la France métropolitaine.
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Aucun.
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Nous leur apportons des montants d’emprunt importants, des nouveaux clients, l’économie de publicité pour se faire connaître auprès de ces nouveaux clients et des dossiers de prêt constitués.
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Non, tout le traitement du dossier peut se faire par email, téléphone et courrier postal (sauf ouverture de compte en agence bancaire s’il y a lieu).
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résidence secondaire ?
La plupart des prêts aidés ne peuvent financer l’acquisition ou la construction d’une résidence secondaire.
Seul le prêt épargne-logement peut être utilisé à cette fin.
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L’établissement financier qui vous octroiera un prêt demandera des garanties, en cas de défaut de paiement, même si votre profil est jugé satisfaisant.
Caution et hypothèque sont les deux principaux types de garanties.
Si vous pouvez bénéficier de la caution d’une mutuelle ou de votre entreprise, profitez-en, c’est la solution la moins onéreuse : elle présente un coût très faible et est parfois gratuite. Demander une caution familiale ou de l’un de vos proches, est également gratuit mais peut se révéler délicat. Les banques l’acceptent de moins en moins.
Pour les prêts d’un montant peu important (moins de 30.000€), préférez les formules de caution, qui sont à la fois moins chères et plus souples que l’hypothèque. Vous éviterez de plus les frais de main levée en cas de revente du logement.
Pour les prêts d’un montant plus élevé, la caution est généralement moins coûteuse que la prise d’hypothèque mais il existe des exceptions. Le Privilège de Prêteur de Deniers peut se révéler plus économique.
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Il y a encore quelques années, les prêts les plus longs s’étendaient sur 15 ou 20 ans. Aujourd’hui, les banques françaises peuvent parfois proposer des prêts d’une durée de 30 voire 35 ans.
L’avantage est que vous avez des mensualités plus faibles à emprunt égal. Vous pouvez aussi envisager d’emprunter plus avec les mêmes mensualités de remboursement (et donc d’acheter plus grand).
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Oui, il est possible d’emprunter sans apport personnel, c’est-à-dire sans apporter d’argent à l’opération.
Toutefois, vous obtiendrez des conditions moins favorables et la banque vous demandera plus de garanties.
A titre indicatif, si le taux d’intérêt début 2006 sur 15 ans pour un dossier "plutôt bon" est en moyenne de 3,50% avec un apport personnel de 30%, il est de 3,75% sans apport personnel
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Oui, c’est tout à fait possible. Mais cela sera plus ou moins facile selon le contrat que vous avez signé.
Plusieurs obstacles peuvent apparaître:
- d’une part, vous devrez rembourser votre emprunt par anticipation et vous
paierez des pénalités de remboursement. Elles peuvent s’élever jusqu’à 3%
du capital restant à rembourser, et sont en général plus élevées dans le
cas d’un prêt à taux fixe que dans le cas d’un prêt à taux révisable.
- d’autre part, si votre opération a été garantie par une hypothèque, vous
devrez acquitter des frais de main levée. Si vous ne pensez garder votre
logement que pendant quelques années, préférez la caution ou le nantissement,
plus souples, à l’hypothèque.
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En général, les banques exigent un apport personnel d’au moins 10%, sachant que 20 à 30% d’apport personnel sont particulièrement appréciés. Les conditions de votre crédit n’en seront que meilleures.
Il est cependant possible d’emprunter sans aucun apport personnel. Mais cela reste bien sûr plus difficile (nécessité de garanties) et plus cher. Certaines banques pourront parfois vous financer jusqu’à 110%, c’est-à-dire inclure les frais de notaire dans le financement. Mais cela reste rare.
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Toute transaction immobilière doit être conduite et ratifiée par un notaire. Il interviendra aussi bien pour la vente d’un bien existant que pour la construction d’un logement.
Ses champs d’intervention sont nombreux:
Si l’achat nécessite une hypothèque ou l’établissement d’un Privilège de Prêteur de Deniers, il doit effectuer les démarches administratives auprès du conservateur des hypothèques et des établissements financiers. Le notaire avance les frais administratifs pour le compte de son client, qui les lui remboursera par la suite.
Au-delà de ces champs d’intervention, le notaire joue également un rôle de conseil.
Le notaire est chargé d’apporter à l’acquéreur une sécurité absolue, et est le véritable garant de la transaction immobilière. Il doit veiller à son bon déroulement et sa responsabilité peut être engagée pour des erreurs de rédaction ou des manquements à son devoir de conseil.
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Une caution est une garantie : un tiers s’engage à payer à votre place si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit.
La caution peut être:
- une personne physique (parents, amis, ...)
- une société spécialisée (Socami, Crédit Logement, Camca,...)
- "professionnelle" (mutuelle)
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Une hypothèque est une garantie permettant à la banque d’obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l’incapacité de payer vos mensualités.
Elle doit être constatée par un acte notarié. Si vous vendez le bien acquis avant l’échéance de l’hypothèque, vous devrez acquitter des frais de mainlevée.
Si vous avez le choix, l’hypothèque est déconseillée pour des emprunts d’un faible montant en raison de son coût, de sa rigidité et des formalités administratives à accomplir.
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La banque va chercher à déterminer votre "profil de risque", c’est-à-dire qu’elle va chercher à évaluer votre capacité à rembourser votre crédit immobilier et la probabilité de défauts de paiement.
Bien sûr, plus votre dossier présente un risque important, plus le taux qu’elle proposera sera élevé. Le taux est la rémunération du risque pris par la banque. Voici quelques uns des critères qui vont intervenir dans l’étude de votre dossier:
- niveau et régularité de vos revenus,
- capacité d’épargne : épargner déjà via un CEL ou un PEL est un avantage indéniable,
- stabilité professionnelle : il sera très difficile d’obtenir un emprunt si vous êtes en
période d’essai ou si votre emploi est jugé très instable,
- montant de l’apport personnel,
- nombre de personnes à charge,
- niveau d’endettement. Les charges de remboursement du prêt ne doivent pas amener
vos remboursements à excéder 33% de vos revenus,
- situation matrimoniale.
Plus généralement, la banque va évaluer vos charges et revenus présents et futurs afin de déterminer votre capacité de remboursement.
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Le compromis de vente est un engagement ferme et définitif. Le vendeur et l’acheteur s’entendent sur la vente d’un bien immobilier et ne pourront renoncer à l’acquisition, sauf si une des conditions suspensives prévues dans le contrat se réalise. En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à ne vendre à personne d’autre qu’au candidat acquéreur. Si l’acheteur veut effectuer la transaction, le vendeur sera obligé de l’accepter. Par contre, l’acheteur conserve le droit de ne pas acquérir le bien. S’il renonce à la vente, il lui en coûtera le montant de l’indemnité d’immobilisation qui sera versée au vendeur lors de la signature de la promesse de vente. La promesse de vente est donc une formule moins contraignante pour l’acquéreur. Elle est également moins contraignante pour le vendeur, car il pourra envisager à nouveau la négociation de son bien (après avoir encaissé l’indemnité d’immobilisation), sans être confronté à des difficultés judiciaires ou fiscales.
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Oui. En complément de vos propres droits à prêts, un membre de votre famille (parent, enfant, frère, soeur, oncle, tante, nièce, neveu) ou de la famille de votre conjoint peut vous céder les droits à prêt de son PEL ou de son CEL.
Vous pouvez alors majorer votre capacité d’emprunt immobilier, sans toutefois dépasser les plafonds.
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En théorie, les pénalités de remboursement anticipé permettent à l’établissement prêteur de partiellement se dédommager au cas où un contrat de prêt n’irait pas jusqu’au terme prévu à l’origine . Dans la réalité, ces pénalités ont également un caractère dissuasif, en freinant la tentation qu’aurait un emprunteur d’aller solliciter un rachat de prêt auprès d’un établissement concurrent.
Quels sont les risques réellement couverts par une assurance chômage ?
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Chaque contrat d’assurance chômage a des spécificités différentes, notamment en ce qui concerne le délai de carence avant la prise en charge, le pourcentage de la mensualité effectivement remboursé et le nombre de mensualités prises en charge. Il convient donc de bien prendre connaissance des conditions générales de chaque contrat. Un point commun néanmoins: cette assurance se calque sur les prestations Assedic, c’est à dire qu’elle ne sera effective que pour autant que votre cessation d’activité vous ouvrira droit au chômage.
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Dans une mensualité constante, vous payez une partie d’intérêts et une partie de capital. La première mensualité est composée d’une partie d’intérêt calculée au taux du prêt sur le capital emprunté, le reste étant du capital. Puis, dans la deuxième mensualité, les intérêts sont cette fois calculés sur le capital restant dû, c’est à dire le capital d’origine moins la partie de capital déjà remboursée dans la première mensualité, et ainsi de suite. Au total, à mensualités égales, vous commencerez par payer beaucoup d’intérêts et peu de capital, puis la tendance s’inversera peu à peu, la partie intérêt s’amenuisant pour tendre vers 0.
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Si votre souci est d’emprunter au moindre coût, vous avez tout intérêt à opter pour la durée de remboursement la plus courte possible que vous permette votre capacité d’endettement. Si vous préférez limiter vos mensualités, quitte à payer un coût global plus élevé, rallongez alors la durée.
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emprunter ?
La banque considère que vous pouvez vous endetter approximativement à hauteur de 30 % de votre revenu mensuel net. Si vous n’avez aucun crédit en cours, vous pourrez donc prétendre à un prêt d’un montant correspondant à cette mensualité de 30 % de vos revenus ( pour une même mensualité, le montant accordé sera d’autant plus important que la durée retenue est longue ). Par contre, si vous avez des prêts en cours, vous ne pourrez emprunter qu’à concurrence d’un endettement total de 30 % (tous prêts anciens et nouveaux) confondus.
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Le ratio de 30 % d’endettement est un indicateur, qui peut être modulé en fonction de deux principaux éléments : le niveau des revenus mensuels (s’il est très élevé, le ratio pourra être dépassé), et le nombre de personnes à charge (le résiduel restant après le paiement de la mensualité devra être d’autant plus important que le nombre de personnes à charge est élevé). Dans tous les cas, les établissements prêteurs ne dépassent que très rarement et dans des cas exceptionnels un ratio de 40 % d’endettement.
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Les pensions alimentaires ne sont pas officiellement retenues comme étant un revenu. Néanmoins, si cette pension présente un caractère durable (prouvé par un acte notarié), elle pourra néanmoins être retenue pour tout ou partie comme étant un revenu complémentaire.
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Le coût d’une assurance peut être établi de deux manières : en pourcentage par rapport au capital emprunté (la cotisation mensuelle est donc fixe du début à la fin du crédit), ou en pourcentage par rapport au capital restant dû (la cotisation est dégressive de mois en mois). C’est ce mode de calcul qui est souvent à l’origine des différentiels de taux constatés entre plusieurs établissements. Vérifiez bien la base de calcul du taux de l’assurance avant d’en calculer le coût réel.
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Un crédit relais vous coûte tous les mois des intérêts calculés au taux du prêt en fonction de la somme avancée, mais vous n’avez pas à rembourser ces intérêts tant que votre bien ne sera pas vendu.
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L’offre de prêt doit exprimer clairement non seulement le taux du prêt, mais aussi sa durée, le coût des assurances, les frais de dossier et les garanties requises par la banque (le tout constituant le taux effectif global de votre prêt, qui doit être explicitement mentionné). Veillez également à ce que les modalités de remboursement anticipé soient bien définies (notamment l’existence ou non de pénalités, et dans quels cas).
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Prenez approximativement 30 % de votre revenu mensuel net. Otez les charges éventuelles de prêts en cours. La somme restante sera votre capacité mensuelle de remboursement pour votre nouvelle opération.
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Le privilège de prêteurs de deniers, qui est l’inscription hypothécaire requise pour un achat dans l’ancien, est traditionnellement moins coûteux à l’origine que la caution d’un organisme spécialisé. Par contre, ces coûts s’équilibrent si on tient compte du remboursement partiel effectué par l’organisme de caution au terme du crédit, et de l’absence de frais de main levée d’hypothèque si le bien est amené à être revendu avant les deux ans qui suivent la fin du crédit . Dans le cas d’une construction, le coût de l’hypothèque, à peu près équivalent à l’origine à celui de l’organisme de caution, s’avère au bout du compte plus élevé compte tenu des mêmes éléments que ci-dessus.
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Quand la banque est amenée à décaisser le prêt en plusieurs tranches successives, notamment dans des cas de constructions, le remboursement effectif du prêt n’interviendra qu’après que la dernière tranche ait été mise à disposition. Avant cette date, l’emprunteur sera redevable tous les mois des intérêts calculés pro rata temporis au taux du prêt, en fonction des sommes successivement décaissées : c’est ce que l’on appelle les intérêts intercalaires.